Ontruiming huurwoning
Een ontruiming is de laatste stap in een traject dat begint bij een huurachterstand of ernstige overlast. Het is een ingrijpende maatregel die uitsluitend mag worden uitgevoerd door een gerechtsdeurwaarder, op basis van een rechterlijk vonnis.
Wanneer mag een huurwoning worden ontruimd?
Een huurwoning mag alleen worden ontruimd na een vonnis van de rechter (art. 7:231 BW). De verhuurder kan niet eigenhandig tot ontruiming overgaan, ook niet bij maanden achterstand. De rechter weegt alle omstandigheden: de ernst van de tekortkoming, de belangen van de huurder en de pogingen die zijn ondernomen om tot een oplossing te komen.
Ontruiming wordt doorgaans toegewezen bij structurele huurachterstand (vuistregel: drie maanden of meer), ernstige overlast die ondanks waarschuwingen voortduurt, illegale activiteiten in het gehuurde, en sluiting van het pand door de burgemeester op grond van de Opiumwet of Gemeentewet. In dat laatste geval is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk op grond van art. 7:231 lid 2 BW.
Het traject naar ontruiming loopt via de volgende stappen: betalingsherinnering en aanmaning, minnelijke incasso, vroegsignalering bij de gemeente (wettelijk verplicht sinds 2021), dagvaarding bij de kantonrechter met vordering tot ontbinding en ontruiming, vonnis, betekening vonnis met bevel tot ontruiming, en uitvoering ontruiming door de gerechtsdeurwaarder.
De verplichting tot vroegsignalering bij de gemeente verdient bijzondere aandacht. Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders wettelijk verplicht om bij huurachterstanden vroegtijdig een melding te doen bij de gemeente, zodat schuldhulpverlening kan worden aangeboden. De rechter toetst of aan deze verplichting is voldaan bij de beoordeling van een ontruimingsvordering.
Hoe verloopt de ontruiming zelf?
Na betekening van het vonnis krijgt de huurder een termijn om vrijwillig te vertrekken, doorgaans veertien dagen. Verlaat de huurder de woning niet binnen deze termijn, dan voert de gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit. De deurwaarder wordt daarbij bijgestaan door een slotenmaker en eventueel verhuizers.
De gerechtsdeurwaarder maakt een proces-verbaal van constatering op van de ontruiming en inventariseert de achtergelaten inboedel. De inboedel wordt gedurende een wettelijke termijn opgeslagen, waarna de voormalige huurder deze kan ophalen. De kosten van de ontruiming. Inclusief slotenmaker, opslag en verhuizing. Worden in rekening gebracht bij de huurder, hoewel verhaal in de praktijk niet altijd mogelijk is.
Het is belangrijk om te weten dat een ontruiming niet mag plaatsvinden in strijd met de wet. De deurwaarder bewaakt deze grenzen zorgvuldig en zorgt ervoor dat de procedure correct en respectvol verloopt.
Van huurachterstand tot ontruiming
Aanmaning en incasso
De verhuurder maant de huurder aan tot betaling. Bij uitblijven volgt minnelijke incasso met sommatiebrieven en telefonisch contact.
Vroegsignalering
De verhuurder meldt de huurachterstand bij de gemeente, zodat schuldhulpverlening kan worden aangeboden. Dit is wettelijk verplicht.
Dagvaarding en vonnis
Bij voortdurende achterstand volgt dagvaarding bij de kantonrechter. De rechter beoordeelt de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming.
Ontruiming
Na betekening van het vonnis heeft de huurder doorgaans 14 dagen. Daarna voert de gerechtsdeurwaarder de ontruiming uit.
Veelgestelde vragen over ontruiming
Wat kost een ontruiming?
De kosten bestaan uit deurwaarderskosten voor de betekening en ontruiming, kosten voor slotenmaker en eventueel verhuizers, en opslagkosten voor achtergelaten inboedel. Het totaal varieert per situatie. De kosten worden in rekening gebracht bij de huurder.
Hoe lang duurt het traject van huurachterstand tot ontruiming?
Het traject duurt doorgaans enkele maanden. Na dagvaarding volgt een zitting (doorgaans binnen 4-8 weken), vervolgens een vonnis (binnen 2-4 weken na zitting) en daarna de ontruimingstermijn van meestal 14 dagen.
Wat gebeurt er met de inboedel?
Achtergelaten inboedel wordt geïnventariseerd en opgeslagen. De huurder kan deze gedurende een bepaalde termijn ophalen. Na afloop van de termijn mag de inboedel worden afgevoerd.
Moet ik vroegsignalering doen bij de gemeente?
Ja. Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders wettelijk verplicht om huurachterstanden te melden bij de gemeente, zodat schuldhulpverlening kan worden aangeboden. De rechter toetst hierop bij een ontruimingsvordering.
Kan een ontruiming worden voorkomen?
Ja, als de huurder alsnog de volledige achterstand inloopt vóór de zitting, of als de rechter oordeelt dat de achterstand onvoldoende ernstig is voor ontbinding. Een betalingsregeling tijdens de procedure kan ook tot afwijzing leiden.